Extinción de condominio en Almería: qué es y cómo se realiza
Ferreiro Abogados – Especialistas en Derecho Civil e Inmobiliario
¿Compartes una vivienda o finca con otras personas y deseas separar legalmente la propiedad? La extinción de condominio es la herramienta legal que permite disolver la copropiedad y poner fin a esa situación de comunidad. Es una solución habitual en casos de herencias, divorcios o inversiones compartidas.
En este artículo te explicamos en qué consiste, cómo se realiza y qué consecuencias legales tiene este procedimiento, especialmente si resides o tienes propiedades en Almería.
🔍 ¿Qué es la extinción de condominio?
La extinción de condominio es el procedimiento legal mediante el cual se disuelve la copropiedad de un bien común —como una vivienda, un terreno o un local— cuando uno o varios de los titulares quieren dejar de ser propietarios compartidos.
Dicho de otro modo: es el mecanismo que permite dividir la cosa común para que cada copropietario obtenga su parte correspondiente o se desligue completamente del bien.
Es un procedimiento muy frecuente en situaciones como:
- Reparto de herencias.
- Separaciones y divorcios.
- Venta de una propiedad compartida.
- Reorganización patrimonial entre familiares.
🧾 ¿Qué es un condominio o proindiviso?
Un condominio (también llamado proindiviso o copropiedad) es la situación legal en la que un mismo bien pertenece a varias personas, cada una con un porcentaje o cuota.
Ejemplo típico: tres hermanos heredan una casa y cada uno posee un 33,3% de la propiedad.
Este tipo de situación puede generar conflictos si alguno de los copropietarios desea vender, usar o disponer del bien de forma distinta a los otros.
⚖️ ¿Quién puede solicitar la extinción de condominio?
Cualquier copropietario tiene el derecho irrenunciable e imprescriptible de solicitar la extinción del condominio en cualquier momento.
Según el artículo 400 del Código Civil:
“Ningún copropietario estará obligado a permanecer en la comunidad. Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común.”
Esto significa que ningún otro titular puede oponerse legalmente a la extinción, aunque no esté de acuerdo.
🛠️ ¿Cómo se puede extinguir un condominio?
Existen dos vías principales:
1. 🔹 Extinción por mutuo acuerdo
Es la forma más rápida, sencilla y económica.
Puede hacerse de varias maneras:
- Uno de los copropietarios compra las cuotas del resto.
- Se vende el bien a un tercero y se reparte el precio según las cuotas.
- Se llega a un acuerdo de reparto del uso o valor del bien.
Se requiere:
- Valoración del inmueble.
- Acuerdo firmado entre las partes.
- Escritura de extinción ante notario.
- Inscripción en el Registro de la Propiedad.
Ventaja fiscal: está exenta del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP), pero sí tributa el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD), que en Andalucía oscila entre el 0,5% y el 1% del valor del bien.
2. ⚖️ Extinción por vía judicial
Si no hay acuerdo entre los copropietarios (por ejemplo, en el valor del inmueble o quién se lo queda), será necesario acudir a los tribunales mediante una demanda de división de cosa común.
El juez podrá:
- Dividir físicamente el bien si es divisible (por ejemplo, segregando un terreno).
- Ordenar la venta en subasta pública si el bien es indivisible, repartiéndose el dinero entre los copropietarios según sus cuotas.
- Adjudicar el bien a uno de ellos, que deberá indemnizar a los demás.
📜 Causas de extinción del condominio
El Código Civil (artículos 395 a 406) establece las siguientes causas:
- Renuncia de los derechos de los copropietarios en favor de otro.
- Venta del bien a un tercero.
- División material o económica de la cosa común.
- Destrucción, abandono, usucapión u otras causas legales de extinción del dominio.
Además, se puede extinguir mediante acuerdo en procesos de divorcio o herencia, incluyendo la cláusula en el convenio regulador o la partición hereditaria.
🧱 ¿Qué pasa si el bien es indivisible?
Cuando la división física no es posible (por razones técnicas o porque el bien perdería valor), existen dos alternativas:
- Un copropietario compra las partes del resto y se convierte en único propietario.
- El bien se vende en subasta y el dinero se reparte según la cuota de cada uno.
Esto se llama división económica y es la opción más común cuando hay desacuerdo.
⚠️ ¿Qué efectos tiene la extinción de condominio?
🔸 Entre copropietarios
- Se elimina la situación de copropiedad.
- Cada uno recibe lo que le corresponde.
- Permite vender, hipotecar o usar su parte sin restricciones.
🔸 Frente a terceros
La extinción no puede perjudicar a terceros que tengan derechos sobre el bien, como:
- Hipotecas
- Servidumbres
- Arrendamientos
- Usufructos
El artículo 405 del Código Civil establece que estos derechos deben respetarse incluso tras la división.
🔸 Respecto a Hacienda
- Está exenta de ITP.
- Está sujeta a AJD (entre el 0,5% y 1% del valor del bien).
- Puede implicar plusvalía municipal si hay ganancia.
🏠 ¿Qué pasa con la extinción de condominio en divorcios?
En casos de divorcio o separación, si ambos cónyuges son copropietarios de la vivienda, pueden extinguir el condominio mediante:
- Acuerdo en el convenio regulador.
- Escritura pública si no hay acuerdo judicial.
Importante: el uso de la vivienda atribuido por el juez (por ejemplo, a los hijos y al progenitor custodio) no se ve afectado por la extinción del condominio.
📌 ¿Necesitas extinguir un condominio en Almería?
En Ferreiro Abogados contamos con un equipo especializado en extinciones de condominio, divisiones de cosa común y copropiedades, con amplia experiencia en herencias, divorcios y compraventas inmobiliarias en Almería.
🔹 Te ayudamos a:
- Analizar tu situación legal y patrimonial.
- Negociar un acuerdo justo entre copropietarios.
- Redactar la escritura y gestionar el proceso notarial.
- Representarte en procedimientos judiciales si no hay acuerdo.
💼 Áreas relacionadas
- Herencias y testamentos
- Divorcios y disolución de sociedades gananciales
- Reparto de bienes entre hermanos
- Derecho de propiedad y servidumbres
- Compraventa de bienes inmuebles
🧠 Preguntas frecuentes sobre extinción de condominio
¿Se puede vender una parte indivisa de un bien?
Sí, aunque se recomienda ofrecerla primero al resto de copropietarios. Puede hacerlo sin necesidad de su consentimiento, salvo pacto en contrario.
¿Es mejor hacer la extinción por notaría o por juzgado?
Siempre que sea posible, es preferible el acuerdo notarial, ya que es más rápido, económico y evita conflictos.
¿Se paga algún impuesto?
Está exenta de ITP, pero tributa por Actos Jurídicos Documentados (AJD). Puede haber plusvalía si se produce ganancia patrimonial.
¿Tienes dudas sobre cómo dividir un bien compartido?
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